Las infracciones urbanísticas graves en Baleares son aquellas que suponen un incumplimiento significativo de la normativa urbanística, afectando el planeamiento urbanístico, el medio ambiente o la seguridad de las edificaciones.
En términos legales, se consideran más graves que las infracciones leves porque alteran de manera sustancial el uso del suelo o incumplen normativas esenciales de urbanismo. A diferencia de las infracciones leves, las graves pueden conllevar sanciones económicas mucho mayores, órdenes de demolición y problemas legales serios para los propietarios.
¿Qué es una infracción urbanística grave?
Según la Ley 12/2017 de Urbanismo de las Islas Baleares, una infracción urbanística grave es cualquier obra, construcción o uso del suelo que:
Vulnere la normativa urbanística de manera significativa.
Afecte la seguridad estructural de una edificación o su entorno.
Se realice sin licencia en suelo urbano de forma ilegal.
Supere los límites legales establecidos en densidad de construcción o altura.
Ejemplos comunes de infracciones urbanísticas graves en Baleares:
- Construcción de una vivienda sin licencia en suelo urbano.
- Realización de obras sin respetar las normativas de seguridad y habitabilidad.
- Exceso de edificabilidad o altura respecto al plan urbanístico vigente.
- Cambiar el uso del suelo sin autorización (ejemplo: convertir un local en vivienda sin cumplir normativas).
- Ampliaciones significativas de viviendas sin licencia municipal.
Diferencia entre infracción leve, grave y muy grave
En la normativa urbanística de Baleares, las infracciones se clasifican en tres niveles:
- Infracción leve: afecta aspectos menores de la normativa sin un impacto significativo. Por ejemplo, cambiar una ventana sin licencia o instalar un aire acondicionado en la fachada sin autorización.
- Infracción grave: implica un incumplimiento más serio, como la construcción de una vivienda sin licencia en suelo urbano.
- Infracción muy grave: supone una alteración urbanística de gran magnitud, como la edificación en suelo rústico protegido o la realización de obras en bienes de interés cultural sin autorización.
Las sanciones y las posibilidades de legalización dependen de la categoría de la infracción, siendo más fácil subsanar una infracción leve que una grave o muy grave.
Marco legal aplicable en Baleares en 2025
Las infracciones urbanísticas graves en Baleares están reguladas por varias normativas:
Ley 12/2017 de Urbanismo de las Islas Baleares (LUIB)
- Artículo 165: Define qué es una infracción urbanística y cómo se clasifica.
- Artículo 166: Establece los criterios que diferencian infracciones leves, graves y muy graves.
- Artículo 168: Regula las sanciones y procesos administrativos en cada caso.
Regulación específica de cada isla
Cada Consell Insular (Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera) adapta la normativa autonómica según sus necesidades urbanísticas y ambientales.
Ordenanzas municipales
Los ayuntamientos tienen ordenanzas urbanísticas que establecen restricciones y sanciones más específicas, dependiendo de cada municipio.
Normativa legal aplicable en Baleares
Las infracciones urbanísticas graves en Baleares están reguladas por una combinación de normativa autonómica, planes territoriales insulares y ordenanzas municipales.
Ley 12/2017 de Urbanismo de las Islas Baleares
La Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de Urbanismo de las Islas Baleares (LUIB) es la normativa autonómica principal que regula el urbanismo en todo el archipiélago. Esta ley establece qué se considera infracción urbanística y su clasificación en leve, grave o muy grave.
Los artículos más relevantes de esta ley en relación con las infracciones graves son:
- Artículo 165: Define las infracciones urbanísticas y sus categorías.
- Artículo 166: Explica los criterios que determinan si una infracción es grave.
- Artículo 168: Regula las sanciones correspondientes a cada tipo de infracción.
- Artículo 203: Determina los plazos de prescripción y las consecuencias legales de estas infracciones.
La LUIB establece que las infracciones graves incluyen cualquier actuación urbanística que afecte el planeamiento general, cause un impacto significativo en el entorno o incumpla de manera importante las normas de edificación.
Normativa insular específica por isla
Cada isla de Baleares cuenta con su propio Plan Territorial Insular (PTI), que adapta la normativa autonómica a sus necesidades particulares y establece limitaciones específicas para el uso del suelo y la construcción.
- Mallorca: El PTI de Mallorca regula el desarrollo urbano en función de la preservación de áreas naturales y el crecimiento planificado de los municipios.
- Menorca: Debido a su designación como Reserva de la Biosfera, el PTI-Menorca impone restricciones severas a nuevas construcciones, especialmente en suelo rústico.
- Ibiza: Su Plan Territorial Insular establece controles estrictos para evitar la expansión urbanística descontrolada, con especial atención a las áreas protegidas.
- Formentera: El PTI de Formentera es el más restrictivo, con limitaciones rigurosas en edificabilidad y nuevas construcciones para preservar el paisaje natural.
Ordenanzas municipales y su aplicación en infracciones graves
Además de la normativa autonómica e insular, cada ayuntamiento de Baleares tiene ordenanzas urbanísticas propias, que regulan con mayor detalle las condiciones de edificación y uso del suelo.
Por ejemplo:
- En Palma de Mallorca, cualquier obra sin licencia en el casco histórico puede ser sancionada de forma inmediata, con multas elevadas y órdenes de paralización de la obra.
- En Sant Josep de Ibiza, existen restricciones estrictas sobre construcciones en suelo rústico, con sanciones severas para quienes intenten edificar sin autorización.
- En Formentera, cualquier ampliación no autorizada de una vivienda puede considerarse infracción grave, incluso si la modificación es mínima.
Los ayuntamientos también tienen competencias para inspeccionar y sancionar las infracciones urbanísticas, por lo que es importante revisar las normativas locales antes de realizar cualquier obra.
Listado de infracciones urbanísticas graves en Baleares
Las infracciones urbanísticas graves son aquellas que, sin llegar a ser muy graves, suponen un incumplimiento significativo de la normativa urbanística y pueden afectar el planeamiento, la seguridad de las edificaciones o la normativa ambiental. Estas infracciones pueden ser sancionadas con multas elevadas y, en algunos casos, con órdenes de demolición o restitución de la legalidad urbanística.
¿Qué se considera una infracción grave según la ley?
Según el artículo 166 de la Ley 12/2017 de Urbanismo de las Islas Baleares, una infracción urbanística grave es aquella que:
- Vulnera las normas urbanísticas de manera significativa (como construir sin respetar los parámetros de edificabilidad o altura permitidos).
- Afecta la seguridad estructural de una edificación (como levantar una construcción sin cumplir con la normativa técnica de seguridad).
- Se realiza sin licencia en suelo urbano y no es una obra menor (como construir una vivienda completa sin autorización municipal).
- Modifica el uso del suelo sin autorización, alterando el destino del inmueble de acuerdo con el planeamiento vigente.
En general, se considera que una infracción es grave cuando afecta el orden urbanístico de manera significativa, pero sin alcanzar el nivel de impacto de una infracción muy grave.
Ejemplos de infracciones urbanísticas graves en suelo urbano
Las infracciones graves en suelo urbano están relacionadas con la construcción y modificación de edificaciones sin los permisos necesarios. Algunos ejemplos son:
- Construcción de una vivienda sin licencia en suelo urbano, sin cumplir con los parámetros urbanísticos municipales.
- Ampliación de edificaciones sin autorización, superando la edificabilidad permitida por el plan de ordenación.
- Cambio de uso de un inmueble sin autorización, como transformar un local comercial en vivienda sin cumplir con la normativa de habitabilidad.
- Ocupación de zonas públicas o servidumbres sin autorización, como la instalación de terrazas de bares y restaurantes en la vía pública sin permiso.
- Demoliciones de elementos protegidos sin autorización, especialmente en cascos históricos o edificios catalogados.
- Construcciones sin respetar las distancias mínimas con otras propiedades o con la vía pública.
En zonas urbanas, estas infracciones pueden ser regularizables si se cumplen ciertos requisitos, aunque las multas pueden ser elevadas.
Ejemplos de infracciones urbanísticas graves en suelo rústico
El suelo rústico tiene una regulación más estricta en Baleares, ya que su conservación es prioritaria en los planes territoriales insulares. Algunas infracciones urbanísticas graves en suelo rústico incluyen:
- Construcción de edificaciones sin licencia en suelo rústico no protegido, fuera de los límites de lo permitido.
- Ampliación de edificaciones rurales sin autorización, superando la normativa de ocupación del suelo.
- Construcción de piscinas, terrazas o caminos sin autorización municipal.
- Cambio de uso de una edificación en suelo rústico sin licencia, como convertir una casa rural en un establecimiento turístico sin permisos.
- Cercados, vallados o alteraciones del paisaje sin autorización, especialmente en áreas protegidas.
En suelo rústico, las infracciones graves pueden ser más difíciles de legalizar, y en algunos casos pueden derivar en orden de demolición obligatoria.
Impacto y consecuencias de una infracción grave
Las consecuencias de una infracción urbanística grave pueden incluir:
- Multas económicas elevadas, que pueden oscilar entre 6.000€ y 100.000€, dependiendo de la infracción.
- Obligación de legalizar la obra, lo que puede implicar costes adicionales en trámites y cumplimiento de normativas.
- Orden de demolición, en casos donde la edificación no sea legalizable.
- Dificultades en la compraventa del inmueble, ya que las construcciones con irregularidades pueden generar problemas legales y administrativos.
Las sanciones y la posibilidad de legalización dependen de la normativa específica de cada municipio y del Consell Insular correspondiente.
Desglosando las infracciones urbanísticas graves en cada isla
Las infracciones urbanísticas graves pueden variar en función de la isla en la que se cometan, ya que cada Consell Insular tiene regulaciones propias a través de los Planes Territoriales Insulares (PTI). A continuación, se detallan las infracciones más comunes en cada isla y cómo se regulan.
Infracciones urbanísticas graves en Mallorca
Regulación específica del Consell Insular de Mallorca
El PTI de Mallorca establece zonas de crecimiento urbano, áreas protegidas y normativas específicas para la edificación en distintos tipos de suelo. En los municipios más grandes, como Palma o Calvià, los planes de ordenación urbanística local pueden tener restricciones adicionales.
Infracciones graves más comunes en Palma, Calvià, Andratx y Alcúdia
- Construcción de edificaciones sin licencia en suelo urbano consolidado
- Construcción de viviendas sin permiso en zonas con planificación aprobada.
- Edificaciones que exceden la altura o edificabilidad permitida.
- Cambio de uso sin autorización
- Transformación de locales comerciales en viviendas sin cumplir normativas.
- Uso de naves industriales como viviendas o almacenes sin licencia.
- Ampliaciones no autorizadas
- Construcción de plantas adicionales en viviendas sin licencia.
- Cerramientos y terrazas que superan los límites establecidos por el plan urbanístico.
- Construcciones ilegales en suelo rústico no protegido
- Construcción de casas en fincas rústicas sin cumplir los requisitos mínimos de superficie.
Las sanciones en Mallorca pueden alcanzar los 100.000€ en casos graves, y algunas infracciones pueden derivar en órdenes de demolición si no son legalizables.
Infracciones urbanísticas graves en Menorca
Protección urbanística y Reserva de la Biosfera
Menorca cuenta con una normativa más restrictiva debido a su designación como Reserva de la Biosfera. El PTI de Menorca limita el crecimiento urbanístico y protege de forma estricta el suelo rústico.
Infracciones graves en Maó, Ciutadella y otras localidades
- Construcción de edificaciones sin licencia en suelo rústico
- Edificación de viviendas en zonas rurales sin autorización del Consell Insular.
- Reformas en antiguas construcciones agrarias para convertirlas en viviendas turísticas sin permiso.
- Alteración de edificaciones protegidas
- Demolición de elementos arquitectónicos en cascos históricos sin autorización.
- Cambio de uso de edificaciones tradicionales sin seguir los criterios del patrimonio arquitectónico.
- Exceso de edificabilidad o uso del suelo
- Construcción de piscinas y terrazas en suelo rústico sin cumplir normativas ambientales.
- Ampliaciones en viviendas que sobrepasan los límites establecidos por el PTI.
En Menorca, las sanciones son elevadas y, en muchos casos, las obras ilegales en suelo rústico no pueden ser legalizadas, lo que implica una orden de demolición obligatoria.
Infracciones urbanísticas graves en Ibiza
Planificación urbanística y restricciones en zonas protegidas
Ibiza enfrenta una fuerte presión urbanística debido a la alta demanda de construcción para turismo y vivienda. Por ello, el PTI de Ibiza y los planes urbanísticos municipales han endurecido las normativas, especialmente en suelo rústico y en áreas costeras.
Infracciones graves en Eivissa, Santa Eulària, Sant Antoni y Sant Josep
- Construcción de viviendas sin licencia en zonas con protección ambiental
- Construcción en áreas protegidas como es Amunts o la costa suroeste de la isla.
- Modificación de edificaciones tradicionales sin seguir la normativa del Consell Insular.
- Conversión de inmuebles en alojamientos turísticos sin licencia
- Uso de viviendas unifamiliares como alquiler vacacional sin autorización.
- Transformación de edificios de uso residencial en apartahoteles sin permisos.
- Obras ilegales en suelo urbano consolidado
- Construcción de viviendas con más metros cuadrados de los permitidos.
- Ampliaciones de hoteles y apartamentos sin cumplir la normativa.
En Ibiza, muchas infracciones graves están relacionadas con el uso turístico de las viviendas sin licencia, lo que puede derivar en multas de hasta 100.000€ y la prohibición de alquilar la propiedad durante años.
Infracciones urbanísticas graves en Formentera
Regulación urbanística más restrictiva
Formentera es la isla con las normativas más estrictas en urbanismo. Su pequeño tamaño y su frágil equilibrio ecológico han llevado al Consell Insular a restringir severamente la construcción y la ocupación del suelo.
Infracciones graves típicas en Formentera
- Construcción ilegal en suelo rústico
- Edificación de casas sin cumplir con los requisitos de parcela mínima.
- Construcción de anexos en viviendas preexistentes sin licencia.
- Transformación de viviendas en alojamientos turísticos sin autorización
- Uso de casas particulares como alquiler turístico sin registro oficial.
- Ampliaciones de viviendas para uso turístico sin cumplir con la normativa insular.
- Alteraciones en el paisaje sin autorización
- Construcción de terrazas y piscinas sin licencia.
- Cerramientos que afectan la estética del entorno protegido.
En Formentera, muchas infracciones graves son directamente sancionadas con demolición obligatoria, sin opción a legalización.
Las infracciones urbanísticas graves pueden variar en cada isla según la regulación del Consell Insular y los ayuntamientos, pero en general afectan el uso del suelo, la edificabilidad y las construcciones sin licencia.
Las multas pueden oscilar entre los 6.000€ y los 100.000€, y en algunos casos, las sanciones incluyen la demolición de las obras ilegales.
En general:
- Mallorca tiene sanciones más flexibles en zonas urbanas, pero suelo rústico está más protegido.
- Menorca tiene la normativa más restrictiva debido a la protección ambiental.
- Ibiza controla sobre todo el uso turístico de las propiedades.
- Formentera es la isla con sanciones más severas y pocas opciones de legalización.
Multas y sanciones por infracciones graves en Baleares
Las infracciones urbanísticas graves en Baleares pueden conllevar multas elevadas, órdenes de demolición y la obligación de restablecer la legalidad urbanística. Dependiendo del tipo de infracción y la isla en la que se cometa, las sanciones pueden ser más o menos severas.
¿Cómo se calculan las multas en infracciones graves?
Según el artículo 203 de la Ley 12/2017 de Urbanismo de Baleares, las multas se calculan en función de varios factores:
- El valor de la obra ilegal o de la actividad no autorizada.
- El impacto sobre el entorno o el planeamiento urbanístico.
- Si se ha producido una reincidencia, lo que puede aumentar la sanción.
- Si la infracción es legalizable o no, lo que influye en la decisión de imponer una demolición o permitir su regularización.
Sanciones económicas según la gravedad de la infracción
Las sanciones en Baleares varían según la isla y el tipo de infracción, pero en general se establecen los siguientes rangos de multas:
Tipo de infracción | Multa mínima | Multa máxima |
Leve | 300€ | 6.000€ |
Grave | 6.000€ | 100.000€ |
Muy grave | 100.000€ | 1.000.000€ |
Las infracciones graves pueden suponer multas de entre el 50% y el 100% del valor de la obra ilegal, además de la obligación de restablecer la legalidad urbanística.
Ejemplos de sanciones por infracciones urbanísticas graves
- Construcción sin licencia en suelo urbano consolidado → Multas de 10.000€ a 50.000€, con opción a regularización si se cumplen ciertos requisitos.
- Construcción de una vivienda en suelo rústico sin autorización → Multas de 30.000€ a 100.000€ y, en muchos casos, orden de demolición obligatoria.
- Conversión de un local en vivienda sin licencia → Multas de 6.000€ a 30.000€, dependiendo del municipio.
- Uso ilegal de un inmueble para alquiler turístico sin autorización → Multas de 20.000€ a 100.000€, especialmente en Ibiza y Formentera, donde hay mayor control.
Posibilidad de reducción de sanciones
En algunos casos, la ley permite reducir las sanciones si el propietario colabora con la administración y regulariza la situación antes de que se dicte una resolución firme.
- Si se legaliza la obra antes de que se imponga la sanción → La multa puede reducirse hasta un 50%.
- Si el propietario procede a la demolición voluntaria de la obra ilegal → La sanción económica puede reducirse hasta un 80%.
- Si no hay reincidencia y se cumple con la normativa después de la sanción → Se pueden conceder reducciones en la multa impuesta.
¿Cuándo se puede recibir una orden de demolición?
Las órdenes de demolición suelen imponerse en infracciones graves en los siguientes casos:
- Cuando la obra no es legalizable, especialmente en suelo rústico protegido.
- Si se trata de una ampliación ilegal que excede el porcentaje permitido por la normativa.
- Si la edificación afecta zonas protegidas o altera el planeamiento urbanístico de forma significativa.
En caso de que se dicte una orden de demolición, la administración puede establecer un plazo para que el propietario lo haga voluntariamente. Si no se cumple, el ayuntamiento o el Consell Insular pueden ejecutar la demolición de forma forzosa y repercutir los costes al propietario.
Plazos de prescripción de las infracciones urbanísticas graves en Baleares
Las infracciones urbanísticas no pueden ser sancionadas de manera indefinida. La ley establece plazos de prescripción que determinan hasta cuándo la administración puede imponer sanciones o exigir la restauración de la legalidad urbanística.
¿Cuándo prescribe una infracción urbanística grave en Baleares?
Según el artículo 203 de la Ley 12/2017 de Urbanismo de Baleares, el plazo de prescripción para las infracciones urbanísticas es el siguiente:
- Infracciones leves → 1 año
- Infracciones graves y muy graves → 8 años
Esto significa que si la administración no actúa dentro de ese periodo, pierde el derecho a sancionar la infracción.
Diferencia entre la prescripción de la infracción y la prescripción de la sanción
Es importante distinguir entre:
- Prescripción de la infracción: Se refiere al tiempo que tiene la administración para detectar y sancionar una obra ilegal.
- Prescripción de la sanción: Se refiere al plazo para ejecutar una multa o una orden de demolición una vez impuesta.
Si la administración impone una sanción dentro del plazo legal pero no la ejecuta, la sanción puede prescribir y no podrá ser exigida.
Casos en los que la prescripción no aplica
En algunos casos, la administración puede actuar en cualquier momento, sin límite de tiempo:
- Cuando la infracción afecta a suelo rústico protegido o zonas de especial protección.
- Si la edificación se encuentra en un Bien de Interés Cultural (BIC).
- Si la infracción afecta a bienes de dominio público (caminos, playas, zonas de servidumbre de costa, etc.).
En estos supuestos, la administración puede ordenar la demolición en cualquier momento, incluso décadas después de la infracción.
¿Qué hacer si una infracción grave ha prescrito?
Si han pasado más de 8 años desde la finalización de la obra sin que la administración haya iniciado un expediente sancionador, el propietario puede:
- Solicitar la prescripción de la infracción ante el ayuntamiento o el Consell Insular.
- Registrar la propiedad en el Catastro y el Registro de la Propiedad, si no estaba inscrita.
- Evitar sanciones o demoliciones futuras, ya que la administración no podrá imponer nuevas medidas.
Sin embargo, la prescripción no implica que la construcción sea automáticamente legal. Para legalizarla, pueden ser necesarios trámites adicionales según la normativa vigente.
El plazo de prescripción de 8 años para las infracciones graves es un factor clave a considerar si una propiedad tiene irregularidades urbanísticas. En algunos casos, el propietario puede beneficiarse de la prescripción, pero en otros puede enfrentarse a sanciones si la administración actúa dentro del plazo legal.
Cómo regularizar y legalizar una infracción grave en Baleares
Legalizar una infracción urbanística grave en Baleares puede ser complicado, pero en algunos casos es posible si se cumplen ciertos requisitos. Dependiendo del tipo de infracción y de su ubicación, el proceso puede implicar trámites administrativos, pago de sanciones y, en algunos casos, la necesidad de modificar la obra para ajustarse a la normativa.
¿Cuándo se puede legalizar una infracción grave?
La legalización de una infracción grave depende de varios factores:
- Si la obra es legalizable según la normativa vigente → En algunos casos, una construcción realizada sin licencia puede regularizarse si cumple con los parámetros urbanísticos actuales.
- Si no está en suelo rústico protegido o en una zona de especial protección → En estos casos, la legalización es casi imposible.
- Si no ha prescrito la infracción → Si han pasado menos de 8 años, el propietario puede solicitar la legalización mediante un procedimiento de legalización voluntaria.
- Si se cumplen los requisitos de seguridad, habitabilidad y normativa técnica → La edificación debe ajustarse a los estándares de construcción exigidos por la ley.
Si la construcción no es legalizable, la única solución es demoler la obra o modificarla para ajustarla a la normativa.
Procedimiento de legalización según la normativa vigente en 2025
- Solicitud de informe urbanístico
- El propietario debe dirigirse al ayuntamiento o al Consell Insular y solicitar un informe sobre la viabilidad de legalización de la obra.
- Se verificará si la construcción cumple con los criterios urbanísticos vigentes.
- Presentación de un proyecto técnico
- Se debe presentar un proyecto elaborado por un arquitecto que justifique que la construcción cumple con la normativa actual.
- Si es necesario, se pueden proponer modificaciones para adaptar la obra a la legalidad.
- Pago de la sanción correspondiente
- Si la obra se realizó sin licencia, el propietario deberá pagar una multa que puede oscilar entre el 50% y el 100% del valor de la construcción.
- En algunos casos, si se legaliza de forma voluntaria antes de la imposición de la sanción, la multa puede reducirse hasta un 50%.
- Obtención de la licencia de legalización
- Si la administración acepta la solicitud, se concede una licencia urbanística de legalización.
- La obra pasa a estar completamente regularizada y puede inscribirse en el Registro de la Propiedad.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad y Catastro
- Una vez obtenida la licencia de legalización, la propiedad debe registrarse formalmente.
Casos en los que no se puede legalizar una infracción grave
No todas las obras pueden legalizarse. Algunas situaciones en las que la legalización es imposible incluyen:
- Construcciones en suelo rústico protegido o zonas de especial protección → En estos casos, la demolición es obligatoria.
- Edificaciones que superan los límites de edificabilidad permitidos → Si la construcción excede el tamaño o la altura permitida, no se podrá legalizar.
- Obras realizadas en bienes de interés cultural (BIC) → Si se ha alterado un edificio catalogado, es muy difícil regularizarlo.
- Infracciones que han sido objeto de una orden de demolición firme → Una vez dictada una orden de demolición firme, no hay posibilidad de legalización.
Cómo evitar cometer una infracción urbanística grave en Baleares
Prevenir una infracción urbanística grave es fundamental para evitar sanciones elevadas, órdenes de demolición y problemas legales con la administración. Antes de realizar cualquier obra o compra de una propiedad, es importante conocer la normativa vigente y asegurarse de cumplir con los requisitos legales.
1. Consultar siempre la normativa urbanística antes de hacer obras
Cada municipio en Baleares tiene sus propias normativas urbanísticas, además de la legislación autonómica y los planes territoriales insulares. Antes de iniciar cualquier construcción o reforma, se recomienda:
- Revisar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio.
- Consultar el Plan Territorial Insular (PTI) de la isla correspondiente.
- Verificar si la zona tiene protección especial (cascos históricos, suelos rústicos, zonas protegidas).
Los ayuntamientos y los consells insulares ofrecen información sobre la normativa vigente y pueden aclarar qué tipo de obras requieren licencia.
2. Solicitar siempre las licencias urbanísticas necesarias
Para cualquier obra de construcción, ampliación o reforma, es imprescindible obtener los permisos adecuados:
- Licencia de obra menor → Para pequeñas reformas sin cambios estructurales (alicatados, pintura, cambios de carpintería).
- Licencia de obra mayor → Para construcciones nuevas, ampliaciones, cambios en la estructura o modificaciones en la distribución de un inmueble.
- Cambio de uso → Si se quiere transformar un local comercial en vivienda o viceversa.
- Licencia en suelo rústico → En suelo rústico, cualquier intervención requiere autorización especial del Consell Insular.
Sin los permisos adecuados, cualquier obra puede considerarse ilegal y ser objeto de sanciones o demolición.
3. Hacer una due diligence antes de comprar una propiedad
Si estás pensando en adquirir una vivienda o un terreno en Baleares, es fundamental comprobar que no tiene irregularidades urbanísticas. Para ello:
- Solicita una nota simple en el Registro de la Propiedad para ver si hay cargas o sanciones pendientes.
- Consulta el Catastro para verificar que la descripción de la propiedad coincide con la realidad.
- Revisa los antecedentes urbanísticos en el ayuntamiento y el Consell Insular.
- Contrata a un abogado urbanístico especializado en due diligence para analizar si la propiedad cumple con la normativa vigente.
Muchas infracciones graves son consecuencia de compras sin la debida verificación de la legalidad del inmueble.
4. Evitar el alquiler turístico sin autorización
Uno de los problemas más frecuentes en Baleares, especialmente en Ibiza y Formentera, es el uso no autorizado de viviendas para alquiler turístico. Para alquilar legalmente una vivienda turística, se requiere:
- Obtener una licencia de alquiler vacacional.
- Cumplir con los requisitos de habitabilidad y sostenibilidad establecidos por la normativa insular.
- No estar en zonas donde el alquiler turístico esté prohibido.
Alquilar sin licencia puede ser considerado una infracción grave, con multas de hasta 100.000 euros.
5. Cumplir con la normativa en zonas protegidas
Baleares cuenta con numerosas áreas protegidas donde las restricciones urbanísticas son más severas. Antes de realizar cualquier intervención en zonas como:
- La Serra de Tramuntana (Mallorca).
- El Parque Natural de s’Albufera des Grau (Menorca).
- La Reserva Natural de es Vedrà (Ibiza).
- El Parque Natural de Ses Salines (Formentera).
Se debe solicitar autorización al Consell Insular y a Medio Ambiente. Cualquier construcción ilegal en estos lugares es sancionada con la demolición inmediata y multas muy elevadas.
6. Asesorarse con un abogado urbanístico antes de iniciar una obra
Para evitar cometer una infracción urbanística grave, la mejor opción es contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho urbanístico en Baleares. Un profesional como nosotros, puede ayudarte a:
- Verificar la legalidad de un inmueble antes de comprarlo.
- Tramitar licencias y permisos de construcción.
- Defenderte en caso de que recibas una sanción urbanística.
Preguntas frecuentes sobre las infracciones urbanisticas graves
¿Qué hacer si recibo un expediente sancionador por infracción grave?
Debes revisar el expediente y comprobar el plazo para presentar alegaciones. Puedes recurrir la sanción, solicitar la legalización o asumir la multa. Es recomendable contactar con un abogado urbanístico para evaluar las opciones disponibles.
¿Puedo vender una propiedad con una infracción urbanística grave?
Sí, pero el comprador debe ser informado. Si la infracción no está regularizada, puede haber problemas para inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad o para obtener financiación hipotecaria.
¿Cuándo prescribe una orden de demolición?
Las órdenes de demolición en infracciones graves o muy graves pueden no prescribir si la edificación afecta a suelo protegido o bienes de dominio público. En otros casos, la acción de restablecimiento de la legalidad prescribe a los 8 años, pero depende de cada caso.
¿Es posible anular una sanción urbanística grave?
Sí, si se demuestra que:
- La infracción no era realmente grave y se puede recalificar como leve.
- La obra es legalizable y cumple con la normativa actual.
- Ha habido un error de procedimiento en la imposición de la sanción.
Para anular o reducir una sanción, es fundamental presentar un recurso bien fundamentado.
¿Puedo legalizar una infracción urbanística grave?
Depende del tipo de infracción y la normativa vigente:
- Si la construcción es legalizable, se puede obtener una licencia posterior y pagar la multa correspondiente.
- Si no es legalizable, se puede exigir su demolición.
- En suelo rústico protegido, la legalización es prácticamente imposible.
¿Cómo saber si una propiedad tiene una infracción urbanística grave?
Puedes comprobarlo a través de:
- Nota simple del Registro de la Propiedad → Indica si hay cargas o sanciones.
- Consulta en el Catastro → Verifica si la descripción de la propiedad coincide con la realidad.
- Informe urbanístico en el Ayuntamiento o Consell Insular → Indica si hay infracciones o expedientes abiertos.
¿Cuánto tiempo tengo para recurrir una sanción urbanística?
Generalmente, 1 mes desde la notificación oficial. Es importante actuar rápido y presentar un recurso con apoyo legal.
¿Qué pasa si ignoro una sanción urbanística?
La administración puede:
Bloquear la venta de la propiedad hasta que se resuelva la infracción.
Aumentar la multa si no se cumple con la legalización o demolición.
Ejecutar la demolición de forma forzosa y cargar los costes al propietario.
Abogado infracciones urbanisticas graves en Baleares
En Rodríguez Tur Abogados, contamos con amplia experiencia en infracciones urbanisticas en Baleares. Nuestro equipo de expertos te ayudará a gestionar el proceso de forma eficaz, protegiendo tus derechos y asegurando el cumplimiento de la ley.
Contacta con nuestros hoy mismo.
Cuéntanos tu caso, y te ofreceremos la mejor solución legal.