El incumplimiento del contrato de arras por parte del comprador es una situación más frecuente de lo que parece; puede acarrear consecuencias tanto a nivel económico como legal.
Cabe destacar que este tipo de convenio es una de las etapas más cruciales en la compra y venta de una propiedad. En este artículo te damos una guía clara para que puedas identificar qué sucede cuando la persona que desea comprar no cumple con lo acordado.
¿Para qué sirve un contrato de arras?
El contrato de arras es un convenio entre quien desea comprar una propiedad y quien la vende. Ambos se comprometen a efectuar un negocio inmobiliario en una fecha específica.
Es decir, el contrato permite apartar la propiedad. La persona que desea comprar hace un aporte de dinero conocido como arras o señal. Es importante entender cómo se formaliza una compraventa de vivienda antes de la firma definitiva.
¿Qué es el incumplimiento del contrato de arras por parte del comprador?
El incumplimiento del contrato de arras por parte del comprador se produce cuando no cumple con los compromisos aceptados. Te explicamos en detalle:
- No firma la escritura pública dentro del plazo acordado.
- No abona el precio restante de la compra y venta.
- Desiste sin causa justificada.
Ahora bien, cuando se incumple el contrato, quien vende puede ejercer sus derechos. Las opciones más comunes son retener las arras o exigir una sanción monetaria.
Varía según las arras y los lineamientos detallados en el contrato. Así que es crucial definir con precisión todos los detalles del pacto en el documento que establece el margen de actuación de cada involucrado.
Tipos de arras y consecuencias del incumplimiento
En España existen tres tipos de señales, y su naturaleza determina el proceso en caso de incumplimiento del contrato de arras por parte del comprador. Te explicamos a continuación.
Arras penitenciales
Son las más utilizadas y permiten a ambos involucrados abandonar el convenio. Si el comprador incumple el contrato de arras, pierde el dinero. Si el vendedor falla, debe devolver el dinero duplicado.
Arras confirmatorias
Representan un anticipo, refuerzan el contrato e impiden que las partes desistan. En caso de infracción, quien resulte afectado puede exigir el acatamiento forzoso, así como la reparación de los daños.
Arras penales
La persona que incumple el pacto pierde el dinero. Es decir, el comprador queda sin el aporte y quien vende queda obligado a devolver el doble.
Estas arras se diferencian de las penitenciales porque no eliminan la necesidad de cumplir o respetar la obligación. Por ello, la parte perjudicada puede exigir el acatamiento forzoso o una indemnización adicional.
Incumplimiento de contrato de arras por causa de fuerza mayor
También es usual que se produzca el incumplimiento de contrato de arras por causa de fuerza mayor. Trata de acontecimientos imprevisibles e inevitables.
No obstante, estos escenarios deben acreditarse de manera objetiva. Además, no exime de la obligación de perder las arras, especialmente si el contrato no lo contempla de forma clara. Si deseas conocer las implicaciones en otros ámbitos legales, consúltanos nuestro blog.
¿Qué pasa si no se cumple con el contrato de arras?
Sin duda, el incumplimiento del contrato de arras por parte del comprador genera conflictos. Muchos se preguntan qué pasa si el comprador no firma el documento. Las consecuencias son la ruptura del compromiso previo y la pérdida del dinero.
También la resolución forzada y la reclamación de daños. Asimismo, el incumplimiento suele ocurrir cuando quien compra no obtiene financiación bancaria, tiene dificultades económicas o conflictos laborales o personales.
Ahora bien, la pérdida del aporte económico procede cuando se han pactado las arras penitenciales. Y se pueden reclamar los daños adicionales cuando se pactan arras confirmatorias o penales.
Criterios de aplicación y recomendaciones
Para saber cómo actuar en cada caso, es primordial conocer los siguientes criterios:
- Tipo de arras. Debido a que no todas permiten el desistimiento.
- Redacción literal del contrato. Es vital detallar los plazos, las penalizaciones y las causas de resolución.
- Pruebas. Pueden ser comunicaciones fehacientes, justificantes de pago o requerimientos notariales.
En suma, algunas recomendaciones son: analizar el tipo de arras antes de firmar, dejar por escrito todas las condiciones relevantes y no actuar de forma unilateral sin asesoramiento legal.
Seguridad jurídica para compradores y vendedores
Entender las consecuencias del incumplimiento del contrato de arras por parte del comprador resulta crucial. Te permite identificar tus derechos como vendedor: proteger tu posición legal y económica.
También te ayuda a comprender los riesgos que asumes si eres comprador: las obligaciones reales y exigibles, así como los problemas económicos que podrías enfrentar. Solo así es posible evitar conflictos judiciales y proteger tu posición legal.
Por ello, es vital contar con el apoyo de un abogado inmobiliario al iniciar cualquier negociación o al firmar acuerdos. Es la forma más efectiva de reducir riesgos, evitar litigios y contar con seguridad a lo largo de todo el proceso.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
Cuando se pactan arras penitenciales, se puede desistir, pero, en caso de incumplimiento del comprador, se produce la pérdida de las arras. Si el documento no permite el desistimiento, echarse atrás conduce a la resolución del contrato y a la reclamación de daños.
Sí, cuando el contrato de arras es confirmatorio o cuando así se ha pactado expresamente. Si te preguntas qué pasa si el comprador no firma la compraventa, el vendedor puede exigir el cumplimiento o reclamar daños y perjuicios.
Sí. Un abogado puede revisar el contrato, prevenir riesgos legales y asesorar adecuadamente ante un incumplimiento.
La importancia de conocer las consecuencias del contrato de arras
El incumplimiento del contrato de arras por parte del comprador conlleva diversas consecuencias. El nivel de gravedad está sujeto a las características de las arras que pactes y a la redacción del contrato.
El contrato de arras no es un trámite previo a la negociación inmobiliaria. Se trata de un compromiso vinculante que genera derechos y obligaciones.
Es preciso que cuentes con el apoyo de un abogado inmobiliario especializado. Te guiará en todo el proceso y hará que la operación de compra y venta se desarrolle con transparencia, seguridad y tranquilidad.
Resuelve tus dudas con uno de nuestros especialistas. En Rodríguez Tur Abogados te ayudamos con cada detalle. Protegemos tus derechos y te ayudamos a reducir cualquier riesgo para que disfrutes de un proceso exitoso.
